今年林鄭特首的施政報告，是在香港經濟面對沉重下滑壓力的時候推出，內容包括多項紓解民困的措施。不過，傳媒的焦點基本上集中於土地房屋政策。

引起爭論最多的新政策，是全面放寬按揭保險計劃。9成按揭保險的上限由400萬元上調至800萬元，8成按揭保險上限由600萬元上調至1,000萬元。新政策一出，傳媒馬上大肆報道有業主大幅調升二手放盤的售價，也有人指政府此舉有推高樓價的目的，使到買不起樓的人更加買不起。更有人說，政府想推年輕人入「火坑」；一旦樓價逆轉，下跌10%，9成按揭馬上變負資產。

的確，放寬按揭保險會增加買樓的需求，大量原本拿不出首期樓價的人，現在可以圓「上車夢」。當然，需求增加可能推動樓價上升，不過估計上升幅度有限。理由是想買樓的人也知道，未來土地供應會大量增加，這也是這次施政報告的另一個重點。政府引用《土地收回條例》大規模收回新界農地發展公共房屋；同時，「土地共享計劃」也將在明年初正式推出，大大地增加土地供應。過去許多年，政府推出多項壓抑需求的措施，以各種各樣的「辣招」印花稅壓抑買樓的需求。但是，仍然難以壓抑樓價上升。每一次樓價的調整都是短暫的。其實真正影響樓價的因素不是政府打壓樓價的措施，而是股市出現調整。也因此，過去多年，有不少人「下錯車」，賣掉自己自住的物業，希望等樓價下跌後再買回。可惜賣樓之後，遲遲沒有機會以低價再買回。真正影響樓價的最重大因素是供應。現在政府決定引用《土地收回條例》大規模收回農地建公共房屋及推出「土地共享計劃」，目的就是尋求突破，大大增加土地供應。除此之外，一些過渡性房屋也有助增加住宅供應，縮短公屋輪候排隊時間。未來的土地供應中，以公共房屋為主，達70%，居屋售價也與樓價脫，大幅下降，而且大量增加，將來申請居屋抽中的機會大大增加。能以低價買居屋，也就降低了人們對私人住宅的需求，這將是一個全新的面貌，走向一個類似新加坡「全民當業主」、超過八成人口住在政府津貼的「組屋」中的情況。

放寬按揭保險計劃會推動二手樓成交，這對香港數十萬房地產經紀而言是好消息。近日社會動亂，這些人幾乎無以為生了，這項措施是雪中送炭之舉。

曾淵滄博士